Grundstückskaufvertrag: Anfechtbarkeit eines Rechts auf unentgeltliche Rückübertragung zugunsten des Verkäufers im Insolvenzfall

(Beitrag zum Urteil des BGH v. 12.10.2017, IX ZR 288/14)
Wer ein Grundstück schenkweise auf ein Kind überträgt und sich für den Fall der Insolvenz des Kindes ein Recht auf unentgeltliche Rückübertragung einräumen lässt, darf in der Regel davon ausgehen, dass er vom Übertragungsvertrag zurücktreten kann, wenn der Schenkungsempfänger in Vermögensverfall gerät. Das gilt zumindest dann, wenn mit der Schenkung eine Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wurde.

Anders können aber die Rechtsfolgen aussehen, wenn das betreffende Grundstück nicht verschenkt sondern verkauft wurde und die Rückauflassungsvormerkung erst nachträglich in das Grundbuch eingetragen wurde oder die Rückübertragung unentgeltlich erfolgen soll.

In einem von dem Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde im Dezember 2002 eine Eigentumswohnung verkauft. Laut notariellem Kaufvertrag sollte der Verkäufer berechtigt sein, die Rückauflassung der Eigentumswohnung zu verlangen, wenn über die Eigentumswohnung die Zwangsversteigerung angeordnet wird oder der Käufer insolvent wird. In diesem Fall sollte die Rückübertragung unentgeltlich erfolgen. Tatsächlich wurde über das Vermögen des Käufers im November 2012 das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter focht die vertragliche Vereinbarung über das Rücktrittsrecht und die Verpflichtung zur unentgeltlichen Rückübertragung an. Er verlangte insbesondere die Rückzahlung des Kaufpreises und den Ersatz von Verwendungen, die der Käufer auf das Grundstück gemacht hatte.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass ein notarieller Kaufvertrag zwar nur insgesamt angefochten werden könne. Die Wirkung einer Teilanfechtung ließe sich aber erzielen, wenn das Schuldnervermögen nur in begrenztem Umfang beeinträchtigt sei und das Rechtsgeschäft insoweit teilbar sei. Es entfalle dann für die Rückabwicklung alleine die benachteiligende Klausel. Die Rücktrittsklausel und die Verpflichtung zur Rückübertragung seien nicht anfechtbar, da sie von vornherein Bestandteil des Kaufvertrages waren und durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert waren. Denn die Vormerkung wirke ähnlich wie ein Aussonderungsrecht. Anfechtbar sei aber die Vereinbarung, dass die Rückübertragung unentgeltlich zu erfolgen habe. Der Verzicht des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises und den Ersatz notwendiger Verwendungen sei so vom Gesetzgeber nicht vorgesehen und daher geeignet, spätere Gläubiger des Käufers zu benachteiligen.

Der Entscheidung ist im Ergebnis zuzustimmen. Argumentativ schwierig folgern lässt sich aber der Begründung, dass ein notarieller Kaufvertrag nur insgesamt angefochten werden könne, aber dennoch die Wirkung einer Teilanfechtung eintreten könne. Diese Entscheidung wird eine Herausforderung für die notarielle Gestaltungspraxis werden. Der sich eine Pflicht zur unentgeltlichen Rückübertragung vorbehaltende Grundstücksverkäufer wird in Zukunft i zu beachten haben, die Rückübertragungsklausel möglichst weit zu fassen und die Unentgeltlichkeit zu begründen. Die Begründung sollte Bestandteil des notariellen Kaufvertrages sein und auch dazu ausführen, welche Gründe und Ziele zur Vereinbarung einer unentgeltlichen Rückgewährpflicht geführt haben.

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