Kein Anspruch auf Austausch von Sicherheiten beim Immobilienverkauf

(Beitrag zum Urteil des BGH v. 30.06.2017, V ZR 248/16)
Im Rahmen eines Wohnungskaufs verpflichtete sich die Käuferin und spätere Klägerin u.a. zur Zahlung einer monatlichen Leibrente. Zur Sicherung des Rentenanspruchs wurde eine Sicherungshypothek bis zu einem Höchstbetrag von 250.000,- € in das Grundbuch eingetragen. Außerdem bestellte die Klägerin einer Bank eine erstrangige Grundschuld zum Betrag von 630.000,- €.

Die Klägerin möchte nun ihre Wohnungseinheiten verkaufen. Sie sieht sich hieran durch die zugunsten der ursprünglichen Verkäuferin bestellte Sicherungshypothek gehindert, weil diese bei Ablösung der erstrangigen Grundschuld an die erst Rangstelle vorrücken würde, Erwerbsinteressenten ihrerseits jedoch eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit benötigten, um den Kaufpreis zu finanzieren. Sie verlangt daher die Löschung der Hypothek und möchte stattdessen eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts über 250.000,- € stellen.

Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass ein Anspruch auf Löschung Zug um Zug gegen Gestellung einer Austauschsicherheit nicht unter Rückgriff auf die Grundsätze von Treu und Glauben verlangt werden könne. Die Kaufvertragsparteien haben in der Sicherungsabrede eine Löschung der Hypothek nicht vorgesehen. Eine solche Vereinbarung dürfe auch nicht ergänzend in den Kaufvertrag hineingelesen werden, wenn die Kaufvertragsparteien sie objektiv nicht vereinbaren wollten. Eine einseitige Modifizierung der Sicherungsabrede komme ebenfalls nicht in Betracht, weil die Klägerin hat mit der Sicherungshypothek das Risiko einer eingeschränkten Verkehrsfähigkeit ihrer Wohnungseinheiten habe vorhersehen können.

Bemerkenswert an der vorliegenden aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist, dass der XI. Senat im Jahr 2004 (XI ZR 398/02, BGHZ 158, 11) entschieden hat, dass ein Immobiliardarlehensnehmer, der gegen eine Bank einen Anspruch auf Einwilligung in eine vorzeigte Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung hat, bei einer Veräußerung des belasteten Grundstücks anstelle der Ablösung des Darlehens die Zustimmung zu einem bloßen Austausch der vereinbarten Sicherheiten verlangen kann, wenn eine von dem Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der Bank genauso gut abdeckt wie die bestehende Grundschuld, und der Bank irgendwelche (Kosten)Nachteile nicht entstehen können.

Zuzustimmen ist sicherlich der Überlegung, dass vorliegend keine gleichartigen Sicherheiten ausgetauscht werden sollen, sondern die Verkäuferin einer Realsicherheit verlustig gehen sollte. Im Ergebnis kann die Käuferin die Sicherungsabrede nicht einseitig aushebeln, was dem Sicherheitsbedürfnis des Rechtsverkehrs zuträglich sein dürfte.

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